若您居住在社區、大樓的集合性住宅，原則上都會成立管理委員會，管理委員會由社區住戶選舉選出，負責處理、管理社區的大小事務，然管理委員會得否以住戶違反規定裁罰呢？本文將帶您瞭解管理委員會、區分所有權人會議及規約間的關係。
一、管委會、區權會、規約之定義
首先，應先釐清何謂「管理委員會」、「區分所有權人會議」、「規約」，依公寓大廈管理條例定義如下：
管理委員會（簡稱「管委會」）：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
區分所有權人會議（簡稱「區權會」）：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。
規約：指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項1。
由定義可知，管委會為社區代表，用以執行、管理社區事務；區權會是所有權人參與之會議，共同決定社區事務，每年至少開會一次2。
所謂「規約」，依區權會所決議，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之3，決議出應共同遵守之事項。
二、管委會裁罰依據
在社區大樓公佈欄、梯廳常見管委會張貼公告，例：某住戶停車位置放雜物，記點一次，裁罰500元；某住戶違反垃圾分類，裁罰300元。然管委會是否得以管理之名，裁罰住戶呢？
應視管委會裁罰之依據為斷，若管理會是依據「『管委會』自行訂定之規定」，並無拘束所有住戶之效力，管委會並無權利直接裁罰住戶；然若管委會依「規約」裁罰住戶，因規約由區權會所訂定，原則上住戶均應遵守（例外情形，詳參下方實務見解）。
※主管機關─內政部營建署函釋
1、禁止住戶飼養寵物之特別規定及違反義務之處理方式，應載明於規約，始生效力4（內政部營建署函 95.09.18營署建管字第0950047484號）。
2、住戶違反義務之罰款，除法令另有規定外，應經區分所有權人會議決議後，以規約定之，否則不生效力5（內政部營建署函 104.02.26營署建管字第1042903130號）。
※實務見解
(一) 公寓大廈規約決議事項，若涉及限制區分所有權人全體權利者，須於「公寓大廈管理條例」或「其他法規」授權區分所有權人會議得以決議為之者，始可以決議制定規約加以規範6。
(二) 區分所有權人決議之規約訂定罰款，具有私法上法律效力7。
(三)公寓大廈管理條例明定管理者應先制止，經制止而不遵從，應報請主管機關依法處理，並非由管委會自行裁罰8。
劉律師經辦小故事……
※事實經過
A大學生承租套房，B物業公司以A違反規約，提前終止租約，A依限搬離後，遭B物業公司提起遷讓房屋訴訟（甲案），又以A違反規約請求給付3000元（乙案）、4000元（丙案）管理費，又對A提起給付租金訴訟（丁案），向法院聲請核發支付命令，共4個案件。
※甲案：B物業公司以函文通知A提前終止租約，並告知A依限搬離，A搬離房間並將鑰匙放置屋內，並通知B物業公司，惟B物業公司未會同點交，B向A提起遷讓房屋訴訟。
●B未配合點交房屋行為，依消費者保護法及住宅定型化契約，視為完成點交；且A實際上已搬離房間，本件訴訟無實益。
●B物業公司撤回訴訟。
※乙案：B物業公司以A違反規約（房門外堆置鞋子）請求A給付3000元管理費。
●判決摘要：原告之訴駁回；上訴駁回 。
●法院認為應以「個案事實」判斷是否有妨礙建築物公共安全及逃生避難，本件A在門外擺放一雙拖鞋、一雙布鞋，房間為邊間，明顯不致妨礙逃生避難及通行，不符公寓大廈管理條例第16條第2項前段之行為態樣。
※丙案：B物業公司以A違反規約（房門外堆放垃圾、垃圾子母車未鎖上）請求A給付4000元管理費。
●判決摘要：原告之訴駁回；上訴駁回 。
●法院認為：
1、A未參與區分所有權人會議，且A與B物業公司間之租約未有規約記載、或已交付規約給A之記載，認定A不知規約規定。
2、規約規定踰越公寓大廈管理條例第16條第1項、第5項及第47條第1項第2款規定規定無效。
※丁案：B物業公司請求A給付終止租約後兩個月之租金（無法收租金之所受損害）1萬3000元。
●判決摘要：原告之訴駁回。上訴駁回 。
●法院認為B物業公司提前終止租約，未造成無法收取終止租約後2個月之租金損害。
劉律師的小小提醒……
在您收到支付命令，請仔細查看債權人為何人，若債權不實，應於收到後20日內向法院異議。
因法院對於支付命令之命令為形式審查，不訊問債務人（您），聲請人只要檢附相關資料，法院即核發支付命令。是以，本件B物業公司只需檢附租賃契約、規約、A違反規約之相關事證（例：監視器畫面、照片），法院即會核發支付命令，Ｂ物業公司即可以支付命令聲請法院強制執行。
Ｂ物業公司以聲請支付命令騷擾已退租之租客，若未異議，Ｂ物業公司可強制執行，不可不慎，建議收到法院來文，慎重以待。
延伸閱讀（黃金獵犬案）
※事實經過
A居住於B社區，飼養一隻黃金獵犬，每日早晚搭乘電梯帶黃金獵犬出門散步；B社區以A違反社區規約、寵物管理辦法（大型犬應以推車方式進出電梯、大廳）裁罰A，A不服B社區管委會裁罰拒絕支付，B社區管理委員會提起訴訟。
※法院認定：A應受B社區規約、寵物管理辦法拘束，也就是A應遵守B社區規約及寵物管理辦法規範內容，否則應受B社區管委會裁罰。
公寓大廈管理第16條第4項，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。
A社區規約規定，住戶飼養寵物，如貓、狗、蛇…等，不得妨害社區清潔、安全、安寧。寵物管理辦法由管理委員會訂定之。
A社區寵物管理辦法規定，本社區所有公共設施空間禁止寵物進入；寵物進出社區（梯間、大廳、公設、單元空間等）時嚴格要求足不落地，小型寵物請飼主懷抱，大型寵物以推車方式進出……若有違反上述各項規定，經管理人員制止不從或經二戶以上其他住戶之口頭或書面向管委會反應，管委會調查屬實，飼主除須負賠償責任外，並每次罰款新台幣1,000元，得連續罰。若累犯、嚴重者得限制飼養，或報請主管機關依法處理。
※判決結果：A應給付B社區○○○○○元，且A除使用推車外，不得攜帶寵物進入電梯、梯廳及大廳。
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- 公寓大廈管理條例第 3 條
七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。
九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。 ↩︎ - 公寓大廈管理條例第25條第1項，區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。 ↩︎
- 公寓大廈管理條例第31條。 ↩︎
- 按「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」、「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」、「規約除應載明專有部分及共用部分範圈外，下列各款事項，非經載明於規的者，不生致力:三、禁止住戶飼養動物之特別約定。四、違反義務之處理方式。」公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第16條第4項、第5項、第23條第2項第3款及第4款分別定有明文，故公寓大廈內禁止住戶飼養動物之特別約定及違反義務之處理方式，應載明於規約，始生效力，住戶如有違反條例第16條第4項規定時，管理委員會自得依條例第16條第5項規定處理。至於規約內容，如有爭議，係屬私權爭執，宜循司法途徑解決（內政部營建署函 95.09.18.營署建管字第0950047484號）。 ↩︎
- 按「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：四、違反義務之處理方式。」為公寓大廈管理條例第23條第2項第4款所明定，故有關住戶違反義務之罰款，除法令另有規定外，應經區分所有權人會議決議後，以規約定之，否則不生效力（內政部營建署函 104.02.26.營署建管字第1042903130號）。 ↩︎
- 遍觀公寓大廈管理條例，並無要求被告負擔此等費用之規定，亦無授權區分所有權人得逕以決議或制定規約以向區分所有權人收取懲罰性違約金或罰款之規定，且原告迄未提出被告已同意此等約款之證據，故原告向被告請求給付懲罰性違約金或罰款6萬元之即屬無理，不能准許（臺灣臺北地方法院103年度店小字第1100號小額民事判決）。 ↩︎
- 為加強對社區共同事務管理，公寓大廈以多數決方式通過規約或區分所有權人會議之決議，明文禁止住戶有積欠管理費、破壞公物、違規停車、限制飼養寵物、公共區域堆置雜物、亂丟垃圾等違規行為，並對違反規定者課以一定金額之罰款，對於此種課罰款之規定，本院認仍具有私法上法律之效力，而此私法上效果之約定尚與法律保留原則無涉（臺灣臺中地方法院111年度訴字第878號民事判決、臺灣臺中地方法院 111 年度訴字第 606 號民事判決）。 ↩︎
- 公寓大廈管理條例已明定管理負責人或管理委員會應予制止，而經制止而不遵從者，其處理方式乃應報請主管機關依公寓大廈管理條例第47條之規定處理，此乃立法者針對上開違規情節之態樣所為之立法規範（法律保留），即不許區分所有權人會議於管理負責人或管理委員會報請主管機關依規定處理外，自行訂立處罰條款而為私力救濟。（臺灣新北地方法院109年度訴字第2629號民事判決）。 ↩︎
